woensdag 29 februari 2012

De angst dereguleert en is een slechte raadgever

Meer flexibiliteit en minder beleid in regels ter bescherming van de leefomgeving leiden niet tot meer bouwen en zeker tot niet tot betere bouwplannen is de conclusie van de blog Delft wil minder egels.

Het zijn inderdaad niet (r)egels die de bouw doen stagneren, maar uit de hand gelopen prijzen van grond en onroerend goed. Je kan bijvoorbeeld woningen bouwen, maar wie kan het nog betalen om er te wonen? Huurprijzen zijn vaak te hoog (of als investering onrendabel) en kopen is riskant sinds woningprijzen al ruim drie en een half jaar dalen. Onroerendgoed prijzen staan in geen enkele verhouding meer met de reële waarde van de gebouwen. Dit hebben we te danken aan de financiële sector die decennia lang veel te hoge hypotheken verstrekten in verhouding tot zowel inkomens als woningprijzen. Nu de huisprijzen dalen worden banken voorzichtiger met lenen waardoor woningprijzen verder omlaag gaan. Een neergaande spiraal is in gang gezet en het einde ervan nog lang niet in zicht.
Om toch woningen te kunnen bouwen wil Delft ruim 4 miljoen euro reserveren voor leningen (tot 40.000 euro) aan jonge koopstarters (18-35 jaar), zij het dat dit geld enkel is bedoeld voor woningverkoop in de Harnaschpolder. Men hoopt hiermee het gat te kunnen dichten tussen de steeds strengere voorwaarden die banken stellen aan hypotheken en de ruimere mogelijkheden van de nationale hypotheekgarantie (NHG), die leningen tot 103% van de koopprijs mogelijk maakt. Delft hoopt (net als overigens veel andere gemeenten) koopstarters over de streep te trekken met tophypotheken. Dit is echter niet zonder risico’s, zowel voor de kopers als de gemeente. Alleen al omdat de komende twee jaar de limiet voor de NHG van 350.000 euro teruggaat naar 265.000 euro, zullen woningprijzen omlaag gaan.
Dit kan er toe leiden dat de kopers van nu straks een paar straten verder buren krijgen die voor minder geld in eenzelfde kwaliteit woning wonen. Dan sta je mooi te kijk met je tophypotheek die je kreeg dankzij een lening van de gemeente Delft.

Vooral jonge woningeigenaren zijn de dupe van de woningcrisis: hebben vaker dan anderen meer hypotheek dan de woning waard is of zijn gedwongen met verlies de woning te verkopen. Daar wil je als gemeente toch niet nog een schepje bovenop doen door nog meer jonge mensen (18-35 jaar) met een negatief vermogen op te zadelen? Ik kan me betere bestedingen van deze 4 miljoen bedenken, zoals bijvoorbeeld investeren in gebiedskwaliteit. Daar hebben alle inwoners van Delft baat bij.

Het Delfts bestuur zegt woonkwaliteit te verkiezen boven aantallen. Wellicht is dit onder de huidige woningmarktomstandigheden wijs. Maar wat is woonkwaliteit zonder gebiedskwaliteit? “Voorzieningen en bereikbaarheid zijn belangrijke criteria voor een hoge gebiedskwaliteit, maar ook een gezonde, inspirerende en vooral groene omgeving speelt een steeds belangrijker rol. (..) Groen in de directe omgeving vertaalt zich in een hogere opbrengst van woningen en een hogere WOZ waarde.” Men noemt het in een recent beleidsdocument, het natuurlijk kapitaal. Een herwaardering van groen, water, parken en publieke ruimtes in steden komt steeds hoger op de politieke agenda’s. Het beleidsdocument is in Delft een schot voor open doel, want voor Delft Zuidoost is al een prachtige kansenkaart voor groen en blauw gemaakt. Maar Delft is bang en durft niet te scoren: de kansenkaart weerspiegelt enkel een ambitie en alle beleidsdocumenten die de ambitie zouden kunnen afdwingen, zoals het Ecologieplan, wil men ontkrachten (dereguleren). Delft durft zich niet vast te leggen, maar wil alle opties openhouden en minder regelen. Delft laat zich voor open doel de bal afpakken. Maar door wie en waarom? Niemand die weet hoe het verder moet met de bouwplannen, ook de projectontwikkelaars niet. Waarom dit feit niet gewoon accepteren? In een crisis als deze is er tijd nodig voor heroverwegingen. Maar zorg dan in ieder geval voor een gezonde, inspirerende en vooral groene omgeving in Delft. Daar wonen namelijk al een kleine 100.000 mensen! Als zij het zichtbaar goed hebben wordt dat vertaald in waarde (natuurlijk kapitaal) en dat is de beste reclame voor nieuwe aanwas via toekomstige bouwplannen.

MM

zondag 19 februari 2012

Delft wil minder egels


Het Delftse stadsbestuur wil snoeien in groen beleid. Komende raadsvergadering staat een voorstel op de agenda om “stapeling van beleid” terug te dringen. Minder regels dus om de leefomgeving te beschermen. Volgens B&W hebben bouwers last van allerlei regels en wordt er daarom minder gebouwd in Delft. Een slecht voorstel en vooral symboolpolitiek. Behalve vogels en egels worden met name bewoners de dupe.

Het voornemen past naadloos in een trend om te bezuinigen op groen, natuur en om onder het mom van crisisbestrijding, regels opzij te zetten die burger en leefomgeving moeten beschermen. De Crisis- en Herstelwet is daarvan een voorbeeld. Een recente analyse van het Planbureau voor de Leefomgeving heeft duidelijk gemaakt dat deze wet amper wordt gebruikt. Veel wettelijke belemmeringen zijn namelijk al weggenomen, procedures verkort en vereenvoudigd. Er is een nieuwe wet op de ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zorgt ervoor dat er nog maar één vergunning nodig is in plaats van aparte bouw-, sloop- en kapvergunningen. De malaise in de bouw heeft dan ook weinig te maken met regels en procedures in tegenstelling tot wat B&W de raad zonder enig bewijs wil doen geloven.
De rapportage Bouwen in Delft Kennisstad 2011 is de onderbouwing van het collegevoorstel. Er staat in dit gemeentelijke rapport “Hoewel beleid niet algemeen wordt erkend als belangrijkste oorzaak van de stagnatie in de bouwproductie wordt stapeling van beleid wel mede als een oorzaak genoemd.” Wie verwacht dat deze uitspraak concreet gemaakt wordt aan de hand van onderzoek, komt bedrogen uit. Concrete voorbeelden van projecten die vanwege gemeentelijk beleid niet zijn doorgegaan ontbreken. In het collegevoorstel van februari worden drie zogenaamd concrete praktijkvoorbeelden gegeven, over waterberging, groen en geluidhinder. De conclusie van B&W is dat gemeentelijk beleid nu bouwprojecten onnodig frustreert. Concrete voorbeelden van projecten ontbreken echter weer. Laten we twee voorbeelden aan het verhaal toevoegen. Het eerste voorbeeld: het bouwplan om 500 woningen in de Botanische Tuin te bouwen. Dit plan is destijds goedgekeurd door de raad en de provincie. De Raad van State heeft er echter een streep doorgehaald vanwege aantasting van de unieke Botanische tuin. Ook was groencompensatie geheel achterwege gebleven, want overbodig. Steunt de raad straks een lichter beleidsregime waarbij een dergelijk bouwplan alsnog mogelijk zou zijn (geweest)? Tweede voorbeeld: Pauwmolen. Na uitvoerig onderzoek blijkt op de meest geluidbelaste locatie van Delft (gevelwaarde van meer dan 75 decibel) gebouwd en gewoond te kunnen worden, op enkele stappen van de A13. Het gemeentelijk beleid staat kennelijk niet in de weg aan dit plan, getuige ook de beantwoording van zienswijzen hierover (antwoord 2.3). Dat de regels nu hebben geleid tot extra zorgvuldigheid én maatregelen (w.o. een zeer beperkte groencompensatie) bij het bouwplan is kennelijk een overbodige luxe. Afschaffen dus dit knellende beleid in plaats van optimaliseren met behoud van het huidige beschermingsniveau.
Meer flexibiliteit en minder beleid ter bescherming van de leefomgeving leiden niet tot meer bouwen en zeker niet tot betere bouwplannen. In tegendeel. In de rapportage Bouwen in Delft wordt verder gesteld dat omliggende gemeentes nu concurrenten zijn en dat daarom gezinnen wegtrekken uit Delft. Zolang overheden elkaar beconcurreren in plaats van samenwerken, blijven inderdaad de verkeerde investeringen gedaan worden. Investeringen in schijnoplossingen als het beperken van de regels voor de bescherming van gezondheid, inspraak en de leefomgeving van bewoners. Dat een goed en groen leefklimaat elders en een verkeerde woningbouwstrategie in Delft misschien wel eens de reden vormen voor gezinnen om Delft te verlaten, zou eerder aanleiding moeten zijn om juist extra te investeren in een beter woonklimaat, in plaats van het afzwakken van de regels voor ongezond wonen en projectontwikkelaars te lokken met het motto “Delft, stad van minder regels”…
HdV