Bij de raad ligt het voorstel om alle woningbouwgerelateerde subsidies te bundelen ten behoeve van leningen aan koopstarters in de Harnaschpolder.
Startersleningen zijn echter zeer riskant, zowel voor de koper als voor de gemeente. Bij de starterslening gaat het namelijk om de financiering van de top van tophypotheken terwijl we te maken hebben met een woningmarkt waar prijzen voorlopig nog flink zullen dalen.
4 miljoen
Delft verwacht dat voor de startersleningen 4 miljoen euro nodig zal zijn (100 starters x maximaal 40.000 euro). Het voorstel is om de eerste € 1,4 miljoen te halen uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Mocht dit onvoldoende zijn dan kan dan aanspraak gemaakt worden op de BLS- regeling (besluit locatiegebonden subsidies). Voor het geval men dan nog tekort komt, wil men € 710.000 reserveren voor dit programma.
Met startersleningen hoopt men potentiële kopers over de streep te trekken en een impuls te geven aan stagnerende woningbouw in de Harnaschpolder. Ook elders in het land worden startersleningen een nieuw leven ingeblazen om het gat te dichten tussen de regels die de banken aanhouden bij hypotheekleningen (die zijn ingegeven door AFM) en de ruimere leenmogelijkheden die de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) biedt. Gemeentelijke startersleningen faciliteren daarmee tophypotheken tot 108% van de aankoopprijs (NHG norm). Nu kan men volgens de NHG norm € 350.000 lenen voor een huis dat bij aankoop maximaal € 324.074,07 mag kosten. Dat betekent dat een koopstarter die maximaal gebruik maakt van de garantieregeling zijn of haar wooncarrière als woningeigenaar begint met een negatief vermogen van ruim € 25.000. En dat is niet zonder risico.
Risico’s
Veel mensen beschouwen startersleningen vreemd genoeg niet als risico omdat het een garantstelling betreft. De lening wordt immers direct gekoppeld aan een overheidsgarantie, de NHG. Daarmee worden echter twee risicofactoren over het hoofd gezien.
In de eerste plaats is er sprake van risico omdat het bedrag waarvoor de NHG borg staat jaarlijks vermindert met het afgeloste bedrag alsof het een annuïteitenhypotheek betreft, ook al is een andere hypotheekvorm afgesloten (zie: Artikel A1,2a van Voorwaarden en Normen van de NHG). Dat betekent dat de top, waarvoor de starterlening garant staat, als eerste uit de garantieregeling verdwijnt. Alleen wanneer de koper inderdaad een 100% annuïteiten hypotheek heeft afgesloten zou dat niet tot al te grote problemen hoeven leiden (al moeten de kosten van eventuele executieverkoop ook worden verhaald). In de praktijk blijkt echter een groot deel van de hypotheken deels aflossingsvrij. Delft zou daarom als voorwaarde bij de starterlening kunnen bepalen dat deze alleen verstrekt wordt bij een 100% annuïtaire hypothecaire lening, om zowel koper als gemeente voor onnodige restschuld respectievelijk verlezen te behoeden.
Een tweede risico bij het verstrekken van startersleningen is dat de komende twee jaar de NHG grens terug gaat van € 350.000 naar € 265.000. Alleen al om die reden zullen woningprijzen in die periode gaan dalen. Prijzen van koopwoningen worden namelijk voor het overgrote deel bepaald door het krediet dat banken ter beschikking stellen. Bij lagere NHG-grenzen wordt minder hypotheek verstrekt met als gevolg dat degenen die dankzij de starterlening nu een huis kopen met maximale NHG vrijwel zeker straks buren krijgen die voor minder geld een vergelijkbare woning kopen.
Het gevolg van dalende woningprijzen is dat de koopstarters die het eerst gebruik maken van deze regeling niet alleen beginnen met een aanzienlijk negatief vermogen, maar bovendien lange tijd met een hypotheekschuld zitten die (ver) boven de marktprijs van de woning uitstijgt. Onder water staan, heet dit. Maar ja, als iedereen het doet? Een voorbeeld van “moral hazard”, noemt Peter de Waard de NHG in een column in de Volkskrant van 13 maart. Je kan het begrijpen als: banken kunnen tophypotheken verstrekken met de hulp van overheidsgaranties (NHG), terwijl men weet dat huizenkopers die mogelijk niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen het risico lopen op restschulden. Het is namelijk niet altijd zeker of bij gedwongen verkoop de volledige schuld door de NHG gedekt wordt dan wel dat de woningeigenaar ervoor in aanmerking komt.
Uiteindelijk is het een gewetenskwestie: wie is bereid om 100 Delftse starters tussen de 18 en 35 jaar hun wooncarrière te laten beginnen met een aanzienlijk negatief vermogen? Onderzoek van De Nederlandsche Bank toont aan dat juist deze leeftijdsgroep (jonger dan 35 jaar) het meest kwetsbaar is op de koopwoningmarkt. Zij hebben veelal een negatieve overwaarde én nog weinig gespaard. Uit onderzoek bij het Kadaster blijkt verder dat meer dan de helft (57 procent) van de eigenaren die gedwongen hun woning verkochten jonger was dan 35 jaar. Het zal je kind of vrind maar wezen…
Wat is er op tegen om huurwoningen te bouwen voor jonge Delftse starters zo lang de bodem van de crisis in de koopwoningmarkt nog niet bereikt is? Hypotheekrenteaftrek maakt koop beter betaalbaar dan huren, maar goedkoop zal duurkoop blijken als de koopstarter met tophypotheek steeds verder onder water komt te staan als gevolg van dalende woningprijzen.
MM
