Startersleningen zijn niet zonder risico’s

Bij de raad ligt het voorstel om alle woningbouwgerelateerde subsidies te bundelen ten behoeve van leningen aan koopstarters in de Harnaschpolder.
Startersleningen zijn echter zeer riskant, zowel voor de koper als voor de gemeente. Bij de starterslening gaat het namelijk om de financiering van de top van tophypotheken terwijl we te maken hebben met een woningmarkt waar prijzen voorlopig nog flink zullen dalen.

4 miljoen
Delft verwacht dat voor de startersleningen 4 miljoen euro nodig zal zijn (100 starters x maximaal 40.000 euro). Het voorstel is om de eerste € 1,4 miljoen te halen uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Mocht dit onvoldoende zijn dan kan dan aanspraak gemaakt worden op de BLS- regeling (besluit locatiegebonden subsidies). Voor het geval men dan nog tekort komt, wil men € 710.000 reserveren voor dit programma.

Met startersleningen hoopt men potentiële kopers over de streep te trekken en een impuls te geven aan stagnerende woningbouw in de Harnaschpolder. Ook elders in het land worden startersleningen een nieuw leven ingeblazen om het gat te dichten tussen de regels die de banken aanhouden bij hypotheekleningen (die zijn ingegeven door AFM) en de ruimere leenmogelijkheden die de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) biedt. Gemeentelijke startersleningen faciliteren daarmee tophypotheken tot 108% van de aankoopprijs (NHG norm). Nu kan men volgens de NHG norm € 350.000 lenen voor een huis dat bij aankoop maximaal € 324.074,07 mag kosten. Dat betekent dat een koopstarter die maximaal gebruik maakt van de garantieregeling zijn of haar wooncarrière als woningeigenaar begint met een negatief vermogen van ruim € 25.000. En dat is niet zonder risico.

Risico’s
Veel mensen beschouwen startersleningen vreemd genoeg niet als risico omdat het een garantstelling betreft. De lening wordt immers direct gekoppeld aan een overheidsgarantie, de NHG. Daarmee worden echter twee risicofactoren over het hoofd gezien.
In de eerste plaats is er sprake van risico omdat het bedrag waarvoor de NHG borg staat jaarlijks vermindert met het afgeloste bedrag alsof het een annuïteitenhypotheek betreft, ook al is een andere hypotheekvorm afgesloten (zie: Artikel A1,2a van Voorwaarden en Normen van de NHG). Dat betekent dat de top, waarvoor de starterlening garant staat, als eerste uit de garantieregeling verdwijnt. Alleen wanneer de koper inderdaad een 100% annuïteiten hypotheek heeft afgesloten zou dat niet tot al te grote problemen hoeven leiden (al moeten de kosten van eventuele executieverkoop ook worden verhaald). In de praktijk blijkt echter een groot deel van de hypotheken deels aflossingsvrij. Delft zou daarom als voorwaarde bij de starterlening kunnen bepalen dat deze alleen verstrekt wordt bij een 100% annuïtaire hypothecaire lening, om zowel koper als gemeente voor onnodige restschuld respectievelijk verlezen te behoeden.

Een tweede risico bij het verstrekken van startersleningen is dat de komende twee jaar de NHG grens terug gaat van € 350.000 naar € 265.000. Alleen al om die reden zullen woningprijzen in die periode gaan dalen. Prijzen van koopwoningen worden namelijk voor het overgrote deel bepaald door het krediet dat banken ter beschikking stellen. Bij lagere NHG-grenzen wordt minder hypotheek verstrekt met als gevolg dat degenen die dankzij de starterlening nu een huis kopen met maximale NHG vrijwel zeker straks buren krijgen die voor minder geld een vergelijkbare woning kopen.

Het gevolg van dalende woningprijzen is dat de koopstarters die het eerst gebruik maken van deze regeling niet alleen beginnen met een aanzienlijk negatief vermogen, maar bovendien lange tijd met een hypotheekschuld zitten die (ver) boven de marktprijs van de woning uitstijgt. Onder water staan, heet dit. Maar ja, als iedereen het doet? Een voorbeeld van “moral hazard”, noemt Peter de Waard de NHG in een column in de Volkskrant van 13 maart. Je kan het begrijpen als: banken kunnen tophypotheken verstrekken met de hulp van overheidsgaranties (NHG), terwijl men weet dat huizenkopers die mogelijk niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen het risico lopen op restschulden. Het is namelijk niet altijd zeker of bij gedwongen verkoop de volledige schuld door de NHG gedekt wordt dan wel dat de woningeigenaar ervoor in aanmerking komt.

Uiteindelijk is het een gewetenskwestie: wie is bereid om 100 Delftse starters tussen de 18 en 35 jaar hun wooncarrière te laten beginnen met een aanzienlijk negatief vermogen? Onderzoek van De Nederlandsche Bank toont aan dat juist deze leeftijdsgroep (jonger dan 35 jaar) het meest kwetsbaar is op de koopwoningmarkt. Zij hebben veelal een negatieve overwaarde én nog weinig gespaard. Uit onderzoek bij het Kadaster blijkt verder dat meer dan de helft (57 procent) van de eigenaren die gedwongen hun woning verkochten jonger was dan 35 jaar. Het zal je kind of vrind maar wezen…

Wat is er op tegen om huurwoningen te bouwen voor jonge Delftse starters zo lang de bodem van de crisis in de koopwoningmarkt nog niet bereikt is? Hypotheekrenteaftrek maakt koop beter betaalbaar dan huren, maar goedkoop zal duurkoop blijken als de koopstarter met tophypotheek steeds verder onder water komt te staan als gevolg van dalende woningprijzen.

MM

Halve woningen, halve mer, halve democratie?

Donderdag 25 september moest de raad besluiten om wel of geen milieu-effectrapportage (mer) uit te voeren voor onze wijk. Als bewoners hebben wij eerder alles uit de kast gehaald om aan te tonen dat bij meer dan 4.000 woningen een mer verplicht is. En dat er in onze wijk meer dan 4.000 woningen wórden gebouwd, terwijl de leefbaarheid al jaren beneden alle peil is. In een mer moet ook naar andere oplossingen voor de verkeers- en bouwplannen worden gekeken.
Burgemeester en wethouders kwamen dit voorjaar tot het inzicht dat er inderdaad meer dan 4.000 woningen gebouwd worden en dat een mer dan nodig is. Een slimme ambtenaar heeft toen verzonnen om studentenwoningen maar half mee te tellen. Zo kwam men net onder de 4.000. In april heeft de raad geoordeeld dat deze truc toegestaan is en dat er geen mer komt. Omdat er toch twijfel over de rekentruc bestond, de hele oppositie was ook tegen, is een onafhankelijke second opinion gevraagd van een top-expert op mer-gebied. Die bleek in augustus vernietigend. Help; wat nu? Als bewoners hadden wij goede hoop dat de raad tot inkeer zou komen en alsnog een mer zou laten opstellen. Maar wij hadden de creativiteit van het College van B&W onderschat. B&W heeft laten weten dat er alsnog een mer komt… als dat nodig is. Maar zo’n voorstel aan de raad zou slecht kunnen vallen, ook bij bewoners. Waarschijnlijk hebben burgemeester en wethouders uitgebreid overlegd hoe dit aan te pakken. “We doen gewoon alsof we een mer gaan maken en zeggen niet dat we het niet doen.” “Kan dat dan?, dat hebben ze toch door?” “Nee hoor, niet als we een heel rookgordijn aanleggen!” De burgemeester schrikt wakker en bast “Een rookgordijn in de raad, ja hoor daar kan ik wel voor zorgen, haha!”.
Als naïeve burgers zaten wij donderdag 25 september op de publieke tribune in de raadszaal voor het mer-debat toen plotseling het brandalarm afging: iedereen met spoed naar buiten op bevel van de burgemeester. En ja hoor, we zagen beneden in de hal heel veel rook, alleen de geur klopte niet. Buiten bleek het gelukkig mee te vallen: alle rook was nep, het ging om een oefening. Wat een grap, we hadden het kunnen weten: in de politiek is niets wat het lijkt dat het is. Veel rook, maar geen vuur. Er volgde die avond een drie en een half uur durend debat over de mer-procedure, maar de uitkomst stond al vast. Er komt helemaal geen mer, tenzij de rechter Delft daartoe dwingt. Het negatieve mer-beoordelingsbesluit uit april blijft gewoon geldig, er wordt gewoon doorgebouwd in TU-Noord. Met heel veel rook werd wel de suggestie gewekt dat er nu echt met de bewoners gepraat gaat worden en dat een mer voorbereid wordt. Een half mer-besluit, zogezegd. Voor misschien volgend jaar als het echt nodig wordt. Het bestemmingsplan TU-Midden is nog even niet vastgesteld. Wij zijn benieuwd of dit plan toch niet binnenkort voor de zekerheid maar vastgesteld wordt. Al met al heeft Delft zo zeker vier jaar vertraging in de uitvoering van de plannen georganiseerd als volgend jaar alsnog een mer nodig blijkt: een argument dat ongetwijfeld nog tegen de bewoners gebruikt zal worden, bijvoorbeeld bij de Raad van State.
Zijn we dan niets opgeschoten? Jawel, we weten dat halve woningen net zo echt zijn als een halve mer. En we zijn weer wat wijzer over de Delftse politiek en hoe democratie (half) werkt. Informatie die nog nuttig van pas kan komen als volgend jaar de campagne voor de gemeenteraadsverkiezingen weer begint. Niet elke bewoner is een halve zool…
HdV